Der Kauf gebrauchter oder renovierungsbedürftiger Immobilien erfordert im Regelfall umfassende Renovierungsmaßnahmen. Die Kosten hierfür wird der Steuerpflichtige als Erhaltungsaufwendungen geltend machen und im Jahr der Verausgabung oder auf Antrag verteilt auf 5 Jahre von den Vermietungseinkünften vollumfänglich abziehen. Renovierungskosten, die ein Immobilienkäufer innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nach Anschaffung des Objekts aufwendet und in der Summe 15 % des Kaufpreises übersteigen, behandelt die Finanzverwaltung als anschaffungsnahe Aufwendungen. Diese lassen sich dann nur über die Gebäudeabschreibung in Höhe von 2 % pro Jahr steuermindernd geltend machen.
Berechnung der Anschaffungskosten
Probleme haben Immobilieninvestoren mit der starren 15-Prozent-Grenze stets, wenn die Finanzverwaltung aus dem Gesamtkaufpreis niedrigere Anschaffungskosten für den Gebäudeteil errechnet und es in Folge zu einer Überschreitung der Wertgrenze kommt. Für die Berechnung der 15-Prozent-Grenze kommt es allein auf die Teil-Anschaffungskosten für den Gebäudeteil an. Aufteilungsdifferenzen mit dem Finanzamt lassen sich stets vermeiden, wenn der Kaufvertrag getrennte Kaufpreise für Grundstück- und Gebäudeteil aufweist. Sofern die Aufteilung nicht willkürlich ist, wird das Finanzamt dieser folgen.
Höherer Gebäudestandard
Eine weitere Steuerfalle droht beim Kauf von Gebrauchtimmobilien darin, dass die Finanzverwaltung Erhaltungsaufwendungen regelmäßig dann den anschaffungsnahen Herstellkosten hinzuaddiert, wenn sie zwar für sich allein die 15-Prozent-Grenze nicht überschreiten, jedoch zusammen mit Renovierungsmaßnahmen anfallen, die den Standard des Objekts verbessern. Ob diese Vorgehensweise rechtmäßig ist, wird in Kürze der Bundesfinanzhof entscheiden (Aktenzeichen IX R 25/14).
Stand: 29. Juli 2015
